第二章　房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容

第一節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境

三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

(一)金融業(yè)的發(fā)展
(二)信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善
(三)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
(四)人文環(huán)境的變化
(五)自然環(huán)境的變化
(六)政治制度的變遷

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

(一)土地所有者或當(dāng)前的土地使用者
(二)開發(fā)商
(三)政府及政府機(jī)構(gòu)
(四)金融機(jī)構(gòu)
(五)建筑承包商
(六)專業(yè)顧問(wèn)
1.建筑師
2.工程師
3.會(huì)計(jì)師
4.造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師
5.房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
6.律師
(七)消費(fèi)者或買家

第二節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

(一)按地域范圍細(xì)分
(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分
(三)按存量增量細(xì)分
(四)按交易形式細(xì)分
(五)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

(一)供給指標(biāo)
(二)需求指標(biāo)
(三)市場(chǎng)交易指標(biāo)

第三節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

(一)市場(chǎng)供給的壟斷性
(二)市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性
(三)市場(chǎng)交易的復(fù)雜性
(四)市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)
(五)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性
(六)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益
(二)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化
(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化
1.建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉?lái)物業(yè)的使用方式
2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化
(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃
(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

第四節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律

一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

(一)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)
(二)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)
(三)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

(一)房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義
(二)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因
(三)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容
(四)分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念
(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期
(六)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期
(七)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系

三、房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱

(一)房地產(chǎn)泡沫及成因
1.房地產(chǎn)泡沫的定義
2.房地產(chǎn)泡沫的成因
(二)“過(guò)度開發(fā)”及誘因
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā)
2.過(guò)度開發(fā)的誘因
(三)房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
1.房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的區(qū)別
2.房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開發(fā)的聯(lián)系
(四)房地產(chǎn)泡沫的衡量

第五節(jié)　政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)

一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈
(二)住房問(wèn)題和住房保障
(三)宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)
(四)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)
(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

(一)土地供應(yīng)政策
(二)金融政策
(三)住房政策
(四)城市規(guī)劃
(五)地價(jià)政策
(六)稅收政策
(七)租金控制

三、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施

(一)健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度
(二)推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)
(三)規(guī)范交易程序
(四)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

考試要求
1.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、運(yùn)行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者
2.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)
3.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能
4.熟悉房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)
5.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)
6.了解房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱
7.了解政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)