二、我國政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策

1、住宅建設(shè)成為今后的熱點

進入1996年，在房地產(chǎn)業(yè)處于低潮，房地產(chǎn)市場不景氣，商品房大量積壓之時，傳來了令業(yè)內(nèi)人士振奮的信息：國家紀委主任陳錦華在關(guān)于發(fā)展住房建設(shè)的談話中指出，人民生活與生產(chǎn)、經(jīng)濟發(fā)展之間，有一個很好的結(jié)合點，這就是住房。在實行國民經(jīng)濟發(fā)展“九五”計劃時，要把住房建設(shè)確定為新的經(jīng)濟增長點，把住宅消費作為消費熱點。1998年，建設(shè)部、國家發(fā)展計劃委員會、國土資源部為了貫徹實施《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，向各省、市、自治區(qū)下發(fā)了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房的若干意見》，明確指出今后住宅尤其是安居工程將是國家大力支持的建設(shè)項目，國家將對開發(fā)建設(shè)普通商品住宅和經(jīng)濟適用房的房地產(chǎn)項目予以一定的政策傾斜，在房地產(chǎn)使用費、建設(shè)配套費和稅金上給予一定程度的優(yōu)惠，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)投資住宅建設(shè)。

同時，為了鼓勵城鎮(zhèn)居民購買住房產(chǎn)品，全國部分城市相繼開始實行住房分配貨幣化。天津市政府決定從1999年6月30日起，在全市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的機關(guān)、團體、企事業(yè)單位一律停止住房實物分配，改為貨幣分配。這一措施將傳統(tǒng)的住房分配方式改為新的住房消費方式，即普通職工可以通過公積金貸款或商業(yè)銀行住房抵押貸款來購置自己的住房，從而將大大地推動住房消費。國家同時也相應(yīng)放寬購房貸款的政策并對住房產(chǎn)品交易的各項稅費作出較大的下調(diào)，進一步搞活二、三級房地產(chǎn)市場。

2、加大積壓商品住房的處理力度

在前面我們曾提過，1998年底全國積壓的商品房達8000萬平方米，其中空置一年以上的占總量的50%左右，形成一種建房越多，積壓的閑置房數(shù)量越多的不良現(xiàn)象。據(jù)國家統(tǒng)計資料顯示，每年新增的空置商品房大約在1000萬平方米左右，不良資產(chǎn)的增加會導致金融風險的增加，為了防止泰國式金融危機的產(chǎn)生，國家下決心大力整頓房地產(chǎn)市場：一方面實行政策傾斜，將房地產(chǎn)市場引向普通住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)，另一方面則大力清理積壓商品房。1999年7月14日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案》的通知(國辦發(fā)[1999]62號)就是一種信號，在試點方案中明確提出“盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟運行環(huán)境”。另外，廈門、廣州及全國許多城市也都開始或醞釀類似的處理積壓商品房的方案，在今后一段時期，將有相應(yīng)的政策出臺。

三、房地產(chǎn)企業(yè)政治環(huán)境變化趨勢分析

1、消除供需矛盾的關(guān)鍵是調(diào)整住戶的售價

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)供求失衡的現(xiàn)象普遍存在，在寫字樓和商業(yè)項目市場中供過于求，因此造成房價和租金下滑。由于宏觀政策更傾向于普通商品房的建設(shè)，在一定時期，這個市場無法有更大的改觀。如上所述，國家在今后一定時間內(nèi)將大力支持普通住宅和經(jīng)濟適用房，以求帶來全社會經(jīng)濟向前發(fā)展。但目前供求矛盾將嚴重影響國家這一政策的實施后果，假如國家大力支持下卻出現(xiàn)更多的積壓商品房，結(jié)果與政策的初衷是南轅北轍了，下一步如何實現(xiàn)供求平衡將是國家首要的目標。住房供求平衡的實現(xiàn)受兩方面因素的制約，一是通貨膨脹因素，二是有效需求不足的因素。

通貨膨脹因素的影響主要表現(xiàn)為房價暴漲。按其成因不同可分為三類，一是成本推進型房價上漲，即因各種稅費上漲導致的房價上漲;二是結(jié)構(gòu)型房價上漲，即因其他社會消費品價格上漲帶動房價上漲;三是需求拉上型房價上漲，即因居民對住房的有效需求膨脹而引發(fā)的房價上漲。近兩年來國內(nèi)消費市場處于通貨緊縮時期。各種消費品價格不漲反跌，國家也在逐步減少對住房建設(shè)的各項稅收和費用，居民對于住房的有效需求不足現(xiàn)象明顯。因此從通脹的角度來看，房價沒有上漲的動因。

如前所述，目前中國住房市場最明顯的特征是有效需求不足，主要表現(xiàn)為大量房屋閑置，同時居民住房消費水平并無明顯改善。住房有效需求不足的成因有二，一是社會分配不合理，居民收入差距擴大，大部分居民的住房消費能力不足而導致住房有效需求不足。從我國目前的情形來看，這兩方面的影響同時存在。一方面，雖然人們都在抱怨房價太高，房價收入比大于7，部分大、中城市甚至接近或超過10(據(jù)世界銀行考察的結(jié)果，住房價格與年收入之比為5才具備支付消費的能力)，但商品房價格仍然居高不下;另一方面，我國商品房空置面積呈逐年加速上升趨勢，表明居民住房消費有效需求不足。對于第一種原因，由于體制的問題，在近期內(nèi)很難有很大的改觀，因此解決供求矛盾的焦點就在如何刺激居民的有效需求上。1996年，建設(shè)部葉如棠副部長指出：“要實現(xiàn)這一戰(zhàn)略性決策，必須有一個重大的政策調(diào)整�！敝饕�的舉措有：取消福利分房，提高房租，增加職工工資，減少稅收，減低房價，“按揭”要搞，利率要降低。至1999年底，上述政策性措施陸續(xù)出臺，但只有房價還未有較大動作。隨著時間的推移，降低房價的呼聲和要求愈來愈大，如果房地產(chǎn)市場并未隨上述政策出臺一段時期后有明顯起色(目前看來效果并不明顯)，短期內(nèi)大幅度提高職工收入或改變收入，消費預(yù)期心理有很大的難度，因此政策性房價的下調(diào)將越來越可能成為下一步政策現(xiàn)實。