房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境變化分析

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)環(huán)境的內(nèi)涵

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義及構(gòu)成

1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義

房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和房地產(chǎn)商品交換的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則是指通過(guò)土地開(kāi)發(fā)并在開(kāi)發(fā)后的土地上建設(shè)各種建筑物的生產(chǎn)企業(yè)。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不可能孤立地進(jìn)行，而要與包圍它的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生各種錯(cuò)綜復(fù)雜的溝通和交流。我們稱(chēng)作用、影響和制約房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)活動(dòng)的外部諸種因素的集合為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成

由于房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的環(huán)境因素所涉及的內(nèi)容眾多，為了研究和分析方便，我們一般把房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境劃分為兩大類(lèi)，即房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境。前者涉及宏觀(guān)因素，后者則多涵蓋微觀(guān)因素：

(1)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)以外的諸因素所構(gòu)成的一般環(huán)境，主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境和技術(shù)環(huán)境、地理環(huán)境等，還包括那些能影響企業(yè)但聯(lián)系尚不清楚的條件。例如，1999年3月15日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)《新合同法》，這就是社會(huì)環(huán)境中政治因素的新變化，它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響并不是直接的，因?yàn)樗�并非是�?zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，但它的潛在作用將會(huì)是非常大的。新合同法中對(duì)免責(zé)條款的限制、對(duì)格式條款的規(guī)定、以及新法所提出的不安抗辨權(quán)等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)同顧客的購(gòu)買(mǎi)合同、同施工企業(yè)的建設(shè)工程合同等都有相當(dāng)大的影響，一些過(guò)去的常用條款今后將是得不到法律支持的，甚至是違法的。隨著文本的調(diào)整，企業(yè)的行為也將隨之改變。這種影響是深層次的、長(zhǎng)遠(yuǎn)而又廣泛的，它將影響企業(yè)的整個(gè)行為的過(guò)程以及企業(yè)所處的整個(gè)社會(huì)環(huán)境的每個(gè)角落。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，是指其置身之中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其相互關(guān)系，是與實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)直接相關(guān)的那部分環(huán)境，主要包括需求因素、資源因素和競(jìng)爭(zhēng)因素。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層通常將大量的注意力集中于這一層面，因?yàn)檫@個(gè)層面內(nèi)的各因素均直接影響企業(yè)的對(duì)應(yīng)方面的行為與策略，企業(yè)的任何決策都要在這一環(huán)境中去實(shí)施，并得以驗(yàn)證是否正確。因此，研究產(chǎn)業(yè)環(huán)境對(duì)于一家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，也是十分重要的。

3、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的關(guān)系

(1)社會(huì)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境層次不同

前面我們已經(jīng)提到過(guò)，社會(huì)環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是間接的，但卻是廣泛而深遠(yuǎn)的，涉及企業(yè)管理的整個(gè)過(guò)程;而產(chǎn)業(yè)環(huán)境則是直接作用于企業(yè)。

(2)社會(huì)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境具有一致性

一方面，社會(huì)環(huán)境因素的變化會(huì)引起產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化。例如，新合同法的出臺(tái)會(huì)影響到社會(huì)中各行各業(yè)，直至每個(gè)個(gè)人。房地產(chǎn)也同樣受到變化的影響，使其中的需求因素、資源因素發(fā)生相應(yīng)的變化，如顧客會(huì)要求新的合同格式和條款，增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任的要求等等。

另一方面，產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化或多或少地都可以找到引起這種變化的社會(huì)環(huán)境變化。換句話(huà)說(shuō)，很少有單純的產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化，產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化都可以找出其社會(huì)原因。

因此，我們可以這樣認(rèn)為，社會(huì)環(huán)境變化在前，而產(chǎn)業(yè)環(huán)境在后。前者必須通過(guò)后者才能對(duì)企業(yè)起到作用，而后者的變化均是由前者的改變而產(chǎn)生。前者包含宏觀(guān)因素，后者包含微觀(guān)因素，因此本文將從客觀(guān)因素入手，分析社會(huì)環(huán)境的變化趨勢(shì)，然后再分析這種變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生何種影響(其中也涉及微觀(guān)環(huán)境分析)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)所應(yīng)作出的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)調(diào)整進(jìn)行分析論證。由于篇幅所限，本文只著重論述房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境方面。