第十一章　地價評估與分?jǐn)?
　　地價評估是房地產(chǎn)評估的重要部分，地租理論又是地價評估的基礎(chǔ)理論。
　　第一節(jié)　地租理論及測算
　　地價評估離不開測算地租，根據(jù)傳統(tǒng)地價理論，地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年度的地租，公式為：地價=地租/利息率，或者地價=地租X購買年，用現(xiàn)代收益來解釋，地租即為土地的凈收益。地租本身也存在評估問題，即土地租賃價格。
　　一、地租含義，可分為狹義地租和廣義地租。狹義地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。土地的超額的產(chǎn)量是一種地租現(xiàn)象，土地所節(jié)省的運(yùn)輸費用也是一種地租現(xiàn)象，
　　二、地租的測算，原先的計算公式：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息。
　　1、計算公式：地租量=農(nóng)產(chǎn)品的市場價格-農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費-農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。其中，土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費用，而是土地以外的投入資本的利息。
　　2、土地是在最佳用途下使用的。
　　3、土地是在最佳集約利用下使用的。
　　4、銷售稅費、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤、等質(zhì)勞動力要獲得等量工資等的要求。
　　5、如果土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，其每個產(chǎn)品的市場價格為P，則上述地 租量計算公式中的市場價格=PQ。公式中的經(jīng)營利潤是按照預(yù)付資本(資金)的社會一般利潤率來計算的，這是等量資本要獲得等量利
　　測算地租的方法還有：①地租=房租-房屋折舊費-維修費-管理費-投資利息-保險費-房地產(chǎn)稅-租賃費用-租賃稅費-利潤。②由地價求地租，地租=地價X資本化率③采用市場法求出地租④采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。
　　第二節(jié)　路線價法
　　一、路線價法概述
　　1、路線價法含義，路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。
　　2、路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”;“路線價”是若干“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”，臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�求��，這些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。
　　路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對多個“可比實例價格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”;而不是先對“可比實例價格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合。三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——臨接同一道路的其他土地的價格;而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價——若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價格，已是正常價格;②求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。
　　3、路線價法適用的對象和條件，路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認(rèn)為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進(jìn)行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進(jìn)行的估價。
　　運(yùn)用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
　　4、運(yùn)用路線價法估價一般分為下列6個步驟進(jìn)行：①劃分路線價區(qū)段;②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;④調(diào)查評估路線價;⑤制作價格修正率表;⑥計算臨街土地的價格。
　　二、路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。但較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。而某些不很繁華的街道，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。
　　三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。
　　四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求是：①一面臨街;②土地形狀為矩形;③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度(可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù));⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng);⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途;⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù));⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。

　　五、調(diào)查評估路線價，路線價是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價格。通常在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場法等，分別求其單位價格或樓面地價。然后求這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。路線價通常為土地單價，也可為樓面地價;可用貨幣表示，也可用相對數(shù)表示。
　　六、制作價格修正率表，價格修正率表有深度價格修正率表和其他價格修正率表。深度價格修正率表又稱深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于深度價格遞減率制作出來的。深度價格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價值隨遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象。
　　最簡單且最容易理解的深度價格遞減率是四三二一法則。如果超過100英尺，則以九八七六法則來補(bǔ)充，
　　深度價格修正率表的制作形式有：單獨深度價格修正率(深度價格遞減率)、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率三種。
　　四三二一法則為例，
　　單獨深度價格修正率為：40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%
　　累計深度價格修正率為：40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%
　　平均深度價格修正率為： 40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%
　　(平均深度價格修正率=累計深度價格修正率X標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度)
　　160>140>120>100>87.2>78.0>70.8>65.0
　　七、計算臨街土地的價值，
　　1、路線價法的計算公式，對于單獨深度價格修正率(深度價格遞減率)、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率三種，選用哪一種，需要根據(jù)所給路線價的含義來確定，在計算時要考慮臨街土地的形狀和臨街狀況。
　�、僖詷�(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價，應(yīng)采用累計深度價格修正率(Σ單獨深度價格修正率)：
　　總價=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價XΣ單獨深度價格修正率(臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)寬度相同時)
　　總價=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價XΣ單獨深度價格修正率X臨街寬度/標(biāo)準(zhǔn)寬度(臨街寬度不標(biāo)準(zhǔn))
　�、诋�(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價為路線價時，也應(yīng)采用累計深度價格修正率：
　　總價=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價X累計深度價格修正率X臨街寬度。
　　③當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價為路線價時，應(yīng)采用平均深度價格修正率：
　　單價=路線價X平均深度價格修正率，總價=單價X臨街寬度X臨街深度
　�、苋绻�臨街土地的形狀和臨街狀況有特殊情況時，還要做加減價修正，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的單價為路線價的計算公式：V(單價)=路線價X平均深度價格修正率X其他價格修正率。或V(單價)=路線價X平均深度價格修正率+-單價修正額。前后臨街的采用“重疊價值估價法”要先確定高價街與低價街的分界線，再分別計算各自的價值，然后加總。
　　前街影響深度=總深度X前街路線價/(前街路線價+后街路線價)，
　　后街影響深度=總深度X后街路線價/(前街路線價+后街路線價)，
　　三角形的要做輔助線使其成為矩形土地，然后依照前面公式進(jìn)行計算，不過最后要乘以三角形土地價格修正率(一邊臨街直角三角形土地的價值占一面臨街矩形土地價值的百分率)。注意計算總價時，乘以深度和寬度后除以2(直角三角形面積只有矩形面積的1/2)，其他三角形土地價值的計算，通常先將該三角形土地做輔助線，使其成為一邊臨街的直角三角形土地。其他不規(guī)則形狀土地可以將其劃分為矩形和三角形土地，然后求出它們土地的價值再相加。
　　第三節(jié)　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估
　　城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點法定最高出讓年限國有土地使用權(quán)的平均價格�；蛘哒f是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。

　　城市基準(zhǔn)地價評估的方法和步驟一般是：(1)確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍(2)明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式等，其中明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵應(yīng)當(dāng)明確界定下列與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的條件：①基準(zhǔn)日期②土地用途③土地權(quán)利性質(zhì)④土地開發(fā)程度⑤容積率。其中特別是要明確擬評估的基準(zhǔn)地價所對應(yīng)的土地條件或狀況，明確基準(zhǔn)地價的構(gòu)成，要確定基準(zhǔn)地價包含的內(nèi)容，如土地使用權(quán)出讓金、市政配套費、拆遷補(bǔ)償安置費等。明確基準(zhǔn)地價的表達(dá)方式，是采用土地單價還是樓面地價，或兩者同時采用。(3)劃分土地級別或地價區(qū)段，劃分地價區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區(qū)域。一個地價區(qū)段可視為一個地價“均質(zhì)”區(qū)域。通�？蓪⑼恋貏澐譃�3類地價區(qū)段：①商業(yè)路線價區(qū)段;②住宅片區(qū)段;③工業(yè)片區(qū)段。劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等做實地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區(qū)段。各地價區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認(rèn)的界線為準(zhǔn)，但商業(yè)路線價區(qū)段應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)深度為分界線。(4)抽樣評估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。這是在劃分出的各地價區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價人員調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費用資料等，運(yùn)用收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標(biāo)準(zhǔn)宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應(yīng)求出單價或樓面地價。(5)計算區(qū)段地價，區(qū)段地價的計算，是分別以一個地價區(qū)段為范圍，求各該地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的標(biāo)準(zhǔn)宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。(6)確定基準(zhǔn)地價。在上述區(qū)段地價計算的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后即是基準(zhǔn)地價。(7)提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)。包括該基準(zhǔn)地價的作用，將該基準(zhǔn)地價調(diào)整為各宗地價格的方法和系數(shù)，
　　第四節(jié)　基準(zhǔn)地價修正法
　　基準(zhǔn)地價修正法：在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象所外地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的一種估價方法�；鶞�(zhǔn)地價修正法是一種間接估價方法，其估價結(jié)果取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。
　　運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法估價應(yīng)按如下步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料;②查出估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價;③進(jìn)行交易日期調(diào)整;④進(jìn)行土地狀況調(diào)整;⑤求出估價對象宗地的價格。
　　進(jìn)行土地狀況調(diào)整，是將估價對象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、土地開發(fā)程度、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的有關(guān)條件或狀況進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價調(diào)整為在估價對象宗地狀況下的價格。
　　第五節(jié)　補(bǔ)地價的測算
　　補(bǔ)地價是指土地使用者因改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的土地使用權(quán)出讓金或者上繳的土地收益等。需要補(bǔ)地價的情形主要有3種：①土地使用者改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率等土地使用條件②土地使用者延長土地使用期限(出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期)③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等)。
　　對于單純增加容積率或建筑面積的以及改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價來說，其補(bǔ)地價的數(shù)額理論可以用下列公式計算：補(bǔ)地價(單價)=新樓面地價X新容積率-舊樓面地價X舊容積率，或樓面地價不變的，補(bǔ)地價(單價)=(新容積率一原容積率)X樓面地價
　　第六節(jié)　高層建筑地價分?jǐn)?
　　一、高層建筑分?jǐn)偟囊饬x，通過高層建筑地價分?jǐn)偨鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分享有的土地面積;③各部分享有的地價數(shù)額等。
　　二、高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?
　　1、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)�，是根�?jù)各自擁有的建筑面積的多少來分?jǐn)�，具體如下：
　　某部分享有的地價數(shù)額=土地總價值/總建筑面積X該部分的建筑面積
　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數(shù)額/土地總價值
　　=該部分的建筑面積/總建筑面積
　　按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟膬?yōu)點，是簡便、可操作性強(qiáng)，但存在的問題也是顯而易見的，它主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物，如用途單一的住宅樓、辦公樓。
　　2、按房地價值進(jìn)行分?jǐn)�，為了克服按建筑面積分?jǐn)偝霈F(xiàn)的不同部分的價值不同，但卻分?jǐn)偭说攘康牡貎r，可以依據(jù)各部分的房地價值進(jìn)行分?jǐn)�。具體方法是：
　　某部分享有的地價數(shù)額=土地總價值/房地總價值X該部分的房地價值
　　某部分占有的土地份額=該部分享有的地價總數(shù)/土地總價值
　　=該部分的房地價值/房地總價值
　　按房地價值進(jìn)行分?jǐn)偙劝唇ㄖ�面積進(jìn)行分?jǐn)傄獜?fù)雜一些，但更符合實際情況，主要適用于各部分的房地價值(單價)有差異但差異不是特別大的建筑物。
　　3、按土地價值進(jìn)行分?jǐn)�，按房地價值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ǎ��?dāng)香港按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆龅嚼щy時也被提出來過，但它仍然存在上述的假設(shè)用途、面積、平面布置、裝修裝飾等相同，僅房地價值不同的各層所分?jǐn)偟慕ㄖ�物價值不相等這個理論缺陷，因此，需要進(jìn)一步尋找更為合理的分?jǐn)偡椒�。更為合理的分�(jǐn)偡椒ㄊ且罁?jù)各部分的土地價值進(jìn)行分?jǐn)�，具體方法如下：
　　某部分占有的土地份額=(該部分的房地價值-該部分的建筑物價值)/(房地總價值-建筑物總價值)=[該部分的房地價值-(房地總價值-土地總價值)/總建筑面積X該部分的建筑面積]/土地總價值
　　某部分享有的地價數(shù)額=該部分占有的土地份額X土地總價值
　　=該部分的房地價值－該部分的建筑物價值