第九章　假設(shè)開發(fā)法
　　第一節(jié)　假設(shè)開發(fā)法概述
　　一、假設(shè)開發(fā)法的含義，假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測的估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤來求取估價對象的價值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的未來收益(具體為開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤后的余額)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
　　二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)，假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價值。假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。
　　三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件，假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。對于城市規(guī)劃尚未正式明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法，因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，價值就無法確定。在這種情況下仍要估價的可以聽取規(guī)則部門或?qū)＜乙庖娀騾⒄罩苓呁恋氐某鞘幸?guī)則設(shè)計條件等方式。推測其最可能的城市規(guī)則設(shè)計條件，然后具此估價，但必須在報告中作出特別提示，將最可能的城市規(guī)則設(shè)計條件作為估價的假設(shè)和限制條件，并說明其對估價結(jié)果的影響。
　　運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確判斷了開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。
　　運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫，包括要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單和目錄。
　　假設(shè)開發(fā)法除了用于房地產(chǎn)估價外，還可以用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策，提供依據(jù)，假設(shè)開發(fā)法可以提供的數(shù)據(jù)有：測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格;測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤;測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。
　　四、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟
　　1、運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：①調(diào)查、了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;③估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤測算后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤;⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
　　2、(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達程度、地質(zhì)和水文狀況等。(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件。(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。
　　3、選擇最佳開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等確定。
　　第二節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的基本公式
　　一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式：
　　待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
　　如果是已經(jīng)完成工作及相應(yīng)的支出和利潤，則它們已被包含在估價對象的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項目。
　　運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，二是要把握開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。有出售、出租和營業(yè)。
　　開發(fā)方式有7種：生地開發(fā)為熟地，生地開發(fā)為房地產(chǎn)，毛地開發(fā)為熟地，毛地開發(fā)為房地產(chǎn)，熟地開發(fā)為房地產(chǎn)，在建工程續(xù)建成房屋，將舊的房地產(chǎn)裝飾裝修成新的房地產(chǎn)。
　　二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)細(xì)化的公式
　　1、求生地價值的公式
　　(1)在生地上進行房屋建設(shè)的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得生地的稅費
　　(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-取得生地的稅費
　　2、求毛地價值、熟地價值、在建工程價值、舊的房地產(chǎn)價值的公式，與上述公式類似。
　　三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式細(xì)化的公式
　　1、適用于開發(fā)完成啟出售的公式： V=Vp-C
　　式中 V——待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;Vp——用市場法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;
　　C——后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤。
　　2、適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式 V=VR-C
　　式中 VR ——用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

　　第三節(jié)　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
　　一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，這種方式的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;②采用計算利息的方式，這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。
　　二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別：(1)對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險收益部分(利潤率)。
　　三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點，從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計準(zhǔn)確;②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準(zhǔn)確;③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準(zhǔn)確。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際，準(zhǔn)確地預(yù)測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。
　　第四節(jié)　假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取
　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期，開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價時點，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。開發(fā)期起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工完成的日期。經(jīng)營期由于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而具體化，對于出售有銷售期，對于出租和營業(yè)的有運營期。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運營期的起點通常是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工驗收完成的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的日期。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。
　　估算開發(fā)經(jīng)營期宜先將其分解為各個構(gòu)成部分，然后分別估算各個構(gòu)成部分，再將各個構(gòu)成部分連接起來。開發(fā)期的估算相對較容易，但其中前期的估算要相對困難一些，建造期一般能較準(zhǔn)確地估算。經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確估算，因為在估算時要考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。估算開發(fā)期的核心是抓住待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估計將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況開發(fā)建設(shè)成完成后的房地產(chǎn)狀況所必要的時間。具體的估算方法有：一是根據(jù)往后需要的各項工作所需要的正常時間來直接估算開發(fā)期，二是采用類似于市場法的方法，通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的開發(fā)期的比較修正和調(diào)整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的開發(fā)期和待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)期，然后將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開發(fā)期減去待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)期，再加上的重新接手時間，就得到了開發(fā)期。
　　二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的市場價值。該市場價值所對應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期(但在市場較好時考慮預(yù)售和市場不好時考慮延期租售的是例外)。
　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價(同市場法中建立價格可比基礎(chǔ)的要求)。
　　對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。收益法就不是一種獨立的方法，而被包含在假設(shè)開發(fā)法中，成為了假設(shè)開發(fā)法的一個部分。
　　三、后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤主要有：后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費。測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的未來發(fā)生時的值，而不是估價時點時的值②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的必要支出和應(yīng)得利潤，而不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤。
　　投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要預(yù)測。應(yīng)計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;②取得等開發(fā)房地產(chǎn)的稅費;③后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。銷售稅費和開發(fā)利潤一般不計息。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時點。一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值一般是在估價時點時一次性付清。而其他不是集中在一個時點發(fā)生，而是在一段時間內(nèi)連續(xù)發(fā)生，通常認(rèn)為是均勻發(fā)生的。
　　四、折現(xiàn)率與報酬資本化中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同。
　　五、在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，要注意額外的收益或節(jié)約的費用。