第七章　成本法
　　第一節(jié)　成本法概述
　　一、成本法含義，成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格是指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法。成本法也稱為積算法，求得的價值也稱為積算價格。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的價值。
　　二、成本法的理論依據(jù)，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。成本法中拆舊可以視為對房地產(chǎn)狀況的調(diào)整，即將估價對象假定為新的狀況下的重新價格調(diào)整為實(shí)際上是舊的狀況下的價格。成本法與市場法本質(zhì)的區(qū)別在于看重新購建價格或可比實(shí)例價格的來源方式，若重新購建價格是直接還原于市場上類似的房地產(chǎn)成交價格，則就屬于市場法，若是通過價格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重新開發(fā)建設(shè)成本則就屬于成本法。不過，成本法價格的各個構(gòu)成部分以及建筑物折舊的求取會用市場法。
　　三、成本法適用的對象和條件，只要是新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于很少交易、又沒有收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，有獨(dú)特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)以及單純建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法。在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。成本法一般適用于評估那些可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值。成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。
　　在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進(jìn)入市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。
　　要注意如下三個方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正�；ㄙM(fèi)。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。當(dāng)市場供大于求時，價值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時，價值應(yīng)向上調(diào)整。三是應(yīng)地客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整。
　　成本法評估出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價時點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。
　　四、成本法估價的操作步驟：①弄清估價對象房地產(chǎn)價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料;②測算重新購建價格;③測算折舊;④求取積算價格。
　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價格的構(gòu)成
　　以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，房地產(chǎn)價格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④投資利息;⑤銷售費(fèi)用;⑥銷售稅費(fèi);⑦開發(fā)利潤。
　　一、土地取得成本，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：(1) 通過市場購買取得，土地取得成本包括土地使用權(quán)購買價格(用市場法、基準(zhǔn)地價修正法、成本法取得)和買方繳納的稅費(fèi)。(2) 通過征收集體土地取得，土地取得成本包括在征用中發(fā)生的費(fèi)用(土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、社會保障費(fèi)用以及征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)和新菜地開發(fā)建設(shè)基金)和土地使用權(quán)出讓金等。(3) 通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用(被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)和房屋拆遷管理費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、房屋拆遷估價費(fèi)、房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi))和土地使用權(quán)出讓金等。
　　二、開發(fā)成本，開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)，對于土地取得成本中含有的房屋拆除費(fèi)和場地平整費(fèi)用的，則在此就不應(yīng)沒有或只有部分場地平整費(fèi)用。(2)房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和裝飾裝修工程費(fèi)用。(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)�、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(5)其他工程費(fèi)，如工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)(6)開發(fā)期間的稅費(fèi)。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或在兩者進(jìn)行合理分?jǐn)偂?
　　三、管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。
　　四、銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常是按售價乘以一定比率來測算。
　　五、投資利息，此處的投資利息與會計上的財務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的利息。不僅僅指的是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。銷售稅費(fèi)不計算投資利息。
　　計算投資利息的基礎(chǔ)工作是估算開發(fā)期，在成本法中，開發(fā)期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是估價對象開發(fā)完成的日期，也一般是估價時點(diǎn)。若估價對象是現(xiàn)房的一般是假設(shè)估價對象有估價時點(diǎn)時竣工驗(yàn)收完成的。估算開發(fā)期也可以采用類似于市場法的方法，即通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的開發(fā)期的比較、修正和調(diào)整來求取。
　　確定開發(fā)期后，各項(xiàng)成本和費(fèi)用均應(yīng)按照它們在估價時點(diǎn)的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時的實(shí)際或正常來估算。在確定計算期時，起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時點(diǎn)，終點(diǎn)是開發(fā)期的終點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。費(fèi)用也是假設(shè)在計息期均勻發(fā)生的并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。
　　六、銷售稅費(fèi)，銷售稅費(fèi)是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，簡稱“兩稅一費(fèi)”(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。不包括由買方負(fù)擔(dān)的契稅。也不包括應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。在估價時通常是按售價乘以比率來測算。

　　七、開發(fā)利潤，現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運(yùn)用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：
　　(1)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱為稅前利潤，開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)。
　　(2)開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。
　　(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列4種：
　　1)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：
　　直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
　　2)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)
　　3)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：
　　成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)
　　4)計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：
　　銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
　　開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤)X銷售利潤率。公式變形得到
　　開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi))X銷售利潤率/(1-銷售利潤率)。
　　所以，在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率 　　
　　(4)利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的
　　第三節(jié)　成本法的基本公式
　　一、成本法最基本的公式：積算價格=重新購建價格一折舊，可以根據(jù)兩類估價對象具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)②舊的房地產(chǎn)。
　　二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
　　1、適用于新開發(fā)的房地的基本公式，
　　新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
　　2、適用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及與土地開發(fā)有關(guān)費(fèi)用。)
　　新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
　　3、適用于新開發(fā)的土地的基本公式，
　　新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
　　對于新開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地是成片開發(fā)，對于某宗土地的單價要考慮其可轉(zhuǎn)讓土地面積所占的比率，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū) 用地總面積×100%。實(shí)際測算時通常分為下列3大步驟進(jìn)行：(1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。(2)計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。(3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。
　　新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊和可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價或增價調(diào)整。
　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式，舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊。
　　第四節(jié)　重新購建價格的求取
　　一、重新購建價格的含義，重新購建價格是指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。前者可以理解為重新購買后者可以理解為重新生產(chǎn)。理解其含義應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：(1)重新購建價格是估價時點(diǎn)時的價格。(2)重新購建價格應(yīng)是客觀的價格。(3)建筑物的重新購建價格應(yīng)是全新狀況下的價格，未扣除折舊;土地的重新購建價格是在估價時點(diǎn)狀況下的價格，而土地的增價、減價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中�？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
　　二、重新購建價格的求取思路
　　求取房地的重新購建價格，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨(dú)立的部分而是模擬開發(fā)商的開發(fā)過程，在價格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。二是分為二個部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。后者適用于直接在熟地上進(jìn)行房地建設(shè)的或有關(guān)成本費(fèi)用可以在土地和建筑物進(jìn)行分配的情況。在實(shí)際估價中，也可以采用類似于評估新建房地價格的成本法來求取。

　　求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法等求取其重新購置價格，注意，有舊建筑物反而會降低土地價值減損的情況。
　　求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且該土地為沒有該建筑物的空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在該土地上建造與舊建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物必要支出應(yīng)得利潤，也可以設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用及發(fā)包人應(yīng)得利潤。
　　三、建筑物重新購建價格的求取方式，建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種：(1)重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。(2)重置價格又稱重置成本，是采用估價時點(diǎn)時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。
　　一般建設(shè)物適用于重置價格，有歷史或美學(xué)價值的建筑物適用重建價格。但年代久遠(yuǎn)、缺乏與舊建筑物相同材料工藝使復(fù)制有困難的一般也只好用重置價格。重置價格要比重建價格低。
　　四、建筑物重新購建價格的求取方法，建筑物的重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或其授權(quán)部門公布的房屋重置價格或房地產(chǎn)市場價格扣除基中可能包含的土地價格來求取。其基本求取公式有：
　　建筑物重新購建價格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。具體方法有：
　　1、單位比較法，單位比較法是以估價對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)相關(guān)的某種計量單位為比較單位，通過調(diào)查了解在估價時點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，并對其做適當(dāng)?shù)男拚�、調(diào)整再加上相應(yīng)的費(fèi)用來求取建筑物重新購建價格的方法。單位比較法實(shí)質(zhì)是一種市場法。主要有單位面積法和單位體積法。
　　2、分部分項(xiàng)法，分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新購建價格的方法。即先測算各個獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價格或成本，將它們相加之后，再加上相應(yīng)的費(fèi)用來求取建筑物重新購建價格的方法。
　　在運(yùn)用分部分項(xiàng)法估算建筑物的重新購建價格時，需要注意如下2點(diǎn)：(1)應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計量單位;(2)不要漏項(xiàng)或重復(fù)計算，以免造成估算不準(zhǔn)。
　　3、工料測量法，工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點(diǎn)時相應(yīng)的單價和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加，再加上相應(yīng)費(fèi)用來求取建筑物重新購建價格的方法。工料測量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時費(fèi)力并需有其他專家(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷史價值的建筑物估價。
　　4、指數(shù)調(diào)整法，指數(shù)調(diào)整法是利用有關(guān)成本指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點(diǎn)時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。具體方法與市場狀況調(diào)整的方法相同。
　　第五節(jié)　建筑物折舊的求取
　　一、建筑物折舊的含義和原因
　　估價上的折舊與會計上的折舊，雖然有相似之處，但由于兩者內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)上的區(qū)別。估價上的建筑物折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其金額為建筑物在估價時點(diǎn)時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。從建筑物重新購建價格中扣除建筑物折舊，相當(dāng)于對其實(shí)際上不是全新狀況進(jìn)行在相應(yīng)減價調(diào)整，所得的結(jié)果表示建筑物在估價時點(diǎn)狀況下的市場價值。在實(shí)際估價中，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個方面。
　　物質(zhì)折舊又稱為有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失。進(jìn)一步可以歸納為4個方面：①自然經(jīng)過的老朽;②正常使用的磨損，工業(yè)用途的建筑物分為受腐蝕和不受腐蝕的;③意外破壞的損毀，包括自然方面和人為方面;④延遲維修的損壞殘存。
　　功能折舊又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值損失。造成的原因可能是建筑設(shè)計上的缺陷，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，人們的消費(fèi)觀念變更、建筑技術(shù)，出現(xiàn)了更好的建筑物等等。
　　經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失，不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(供給過量、需求不足)，區(qū)位因素(景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變)、也可能是其他因素(政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施)�？蓪⒔�(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時性的。
　　二、建筑物折舊的求取方法，可歸納為3類：①年限法;②市場提取法;③分解法。
　　1、年限法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工之日起開始到不堪使用時的年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到建筑物地房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)為止的時間。對于收益性房地產(chǎn)來說，就是從建筑物竣工之日開始，在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收人大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于0的持續(xù)時間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場決定、相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命也可能不同。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長。

　建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際年齡和有效年齡。實(shí)際年齡是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價時點(diǎn)時的日歷年數(shù)。有效年齡是在估價時點(diǎn)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。有效年齡可能短于也可能長于實(shí)際年齡：①建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常的，有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng);②建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過更新改造的，有效年齡短于實(shí)際年齡;③建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，有效年齡大于實(shí)際年齡。建筑物的剩余壽命有剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。建筑物的有效年齡是從估價時點(diǎn)向過去計算的時間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是從估價時點(diǎn)開始到建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束為止的時間。兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。年限法中最主要的是直線法。每年折舊額是一個常數(shù)。成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或大范圍建筑估價摸底調(diào)查時用。
　　2、市場提取法，是利用含有與估價對象中的建筑具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實(shí)例中的建筑物的折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊)和折舊程度與估價對象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或相當(dāng)。市場提取法是先知道舊的房地價值，然后利用適用于舊的房地成本法公式反求出建筑物折舊。建筑物折舊=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-舊　房地的價值，步驟有：①從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場搜集大量的交易實(shí)例②從所搜集的交易實(shí)例中選取三個以上可比實(shí)例，要求與估價對象有類似折舊狀況③對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行付款方式等有關(guān)換算交易情況修正，房地產(chǎn)狀況調(diào)整(不對其中的折舊狀況進(jìn)行調(diào)整)，但不進(jìn)行市場狀況調(diào)整。④求取每個可比實(shí)例在其成交日期的土地重新購建價格，然后用換算修正和調(diào)整后的可比實(shí)例成交價格減去土地重新購建價格得出建筑物折舊后價值。⑤求取每個可比實(shí)例在其成交日期時的建筑重新購建價格，然后將每個可比實(shí)例的建筑物重新購建價格減去前面求出的建筑物折舊后的價值得出建筑物折舊⑥將每個可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉(zhuǎn)換為總折舊率。若可比實(shí)例與估價對象的建筑物年齡相近，則可以將可比實(shí)例的總折舊率調(diào)整為估價對象的總折舊率，若兩者相關(guān)較大則用總折舊率除以建筑物年齡轉(zhuǎn)換為年平均折舊率，然后將各個年平均折舊率調(diào)整為適用于估價對象的年平均折舊率。⑦將估價對象建筑物的重新購建價格乘以總折舊率或年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價對象建筑物的折舊。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年平均折舊率。建筑物成新率=1-總折舊率。
　　3、分解法，將建筑物各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，根據(jù)各自的具體情況分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉砬笕　?br />　　物質(zhì)折舊分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目兩類。預(yù)計修復(fù)費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復(fù)的，反之是不可修復(fù)的。對于可修復(fù)項(xiàng)目，其折舊額為使估價對象恢復(fù)到新的或相當(dāng)新的狀況下所必要的費(fèi)用。對于不可修復(fù)的項(xiàng)目可根據(jù)剩余使用壽命是否短于整體建筑的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目。短壽命項(xiàng)目分別根據(jù)各自的重新購建價格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計算折舊額。長壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計算折舊額。最后將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命項(xiàng)目的折舊額相加。即為物質(zhì)折舊額。
　　功能折舊，功能折舊可分為功能缺乏、功能落后和功能過剩三類，并進(jìn)一步將它們分為可修復(fù)的和不可修復(fù)的。
　　對于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的重建價格下的求取方法：①估算在估價時點(diǎn)在估價對象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用;②估算該功能假設(shè)在估價時點(diǎn)重置建造建筑物時就具有所必要的費(fèi)用;③將①減去②即為增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額。如果是采用具有該功能的重置價格，則減去在估價對象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用，便直接得到了扣除該功能缺乏引起折舊后的價值。對于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求�。孩倮�用租金損失資本化法求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和;②估算該功能假設(shè)在估價時點(diǎn)重置建造建筑物時就具有所必要的費(fèi)用;③將①減去②即得到折舊額。其實(shí)就是用后①替換成了后①內(nèi)容。
　　對于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，與可修復(fù)功能缺乏引起的折舊相比折舊額增加了舊的設(shè)備尚未折舊的價值(按重置價格減去該落后功能設(shè)備已提折舊)減去了功能落后設(shè)備拆除后的凈殘值(拆除后回收的殘值減去拆除費(fèi)用)后的金額。對于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊，與可修復(fù)的功能落后引起的折舊計算差不多，只是用租金損失資本化法求取缺乏該功能落后導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和替換在估價時點(diǎn)在估價對象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用
　　功能過剩一般是不可修復(fù)的，功能過剩引起折舊首先應(yīng)包括功能過剩所造成的無效成本。該無效成本通過采用重置價格而自動得到消除，但如果采用重建價格則不能消除。功能過剩引起折舊還包括超額持有成本，可以利用超額運(yùn)營費(fèi)用資本化法，即功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運(yùn)營費(fèi)用的現(xiàn)值之和來求取。公式有：
　　扣除功能過剩引起折舊后的價值=重置價格-超額持有成本
　　扣除功能過剩引起折舊后的價值=重建價格-無效成本-超額持有成本。
　　最后將功能缺乏的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起折舊相加就得到功能折舊額。
　　經(jīng)濟(jì)折舊通常是不可修復(fù)的，但它可能是暫時性的，因此先分清它是暫時性的還是永久性，然后可以根據(jù)收益損失期限不同，利用收益損失資本化求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟(jì)折舊額。
　　三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題，
　　1、估價上的折舊注重的是市場價值的真實(shí)減損，會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)�、補(bǔ)償或回收。會計上，資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價值，它無須與資產(chǎn)的市場價值相一致，在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價值，它必須與資產(chǎn)的市場價值相一致。
　　2、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響，①建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊。②建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊。約定不可續(xù)期的則按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。

　　第六節(jié)　成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定
　　一、商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定
　　1、商品住宅價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，商品住宅價格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：
　　(1)成本。包括：1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2)勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)3)住宅建筑、安裝工程費(fèi)4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)5)管理費(fèi)：以上述1)至4)項(xiàng)之和為基數(shù)的l%～3%計算;6)貸款利息：計入成本的貸款利息
　　(2)利潤 
　　(3)稅金
　　(4)地段差價。
　　下列費(fèi)用不計入商品住宅價格：
　　(1)非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用;
　　(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。
　　2、經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成：
　　(1)開發(fā)成本。包括：1)征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。2)前期工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)。3)主體房屋建筑安裝工程費(fèi)4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。5)管理費(fèi)按照不超過以上1)至4)項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計算。6)貸款利息按。7)行政事業(yè)性收費(fèi)按照國家有關(guān)規(guī)定計收。
　　(2)稅金。依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。
　　(3)利潤。按照不超過開發(fā)成本中1)至4)項(xiàng)費(fèi)用之和的3%計算。考試大房地產(chǎn)估價師
　　下列費(fèi)用不得計人經(jīng)濟(jì)適用住房價格：(1)住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用;(2)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用;(3)各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費(fèi)用;(4)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;(5)按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計人價格的費(fèi)用。
　　二、集體土地征收和城市房屋拆遷費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定
　　1、在農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用主要有：
　　(1)征地補(bǔ)償費(fèi)用。
　　1)征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。
　　2)征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。仍不足以使被征收農(nóng)民保持原有生活水平的的，由人民政府從土地收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。
　　3)地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
　　4)安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。
　　(2) 征地管理費(fèi)
　　(3) 耕地占用稅
　　(4) 耕地開墾費(fèi)
　　(5) 新菜地開發(fā)建設(shè)基金
　　(6)政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。
　　2、城市房屋拆遷費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷所發(fā)生的費(fèi)用主要有：
　　(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。1)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。該價格不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。2)被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。3)各種補(bǔ)助費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)。它們包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。
　　(2) 房屋拆遷管理費(fèi)
　　(3) 房屋拆遷服務(wù)費(fèi)
　　(4)房屋拆遷估價費(fèi)
　　(5)房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)
　　(6)政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。
　　三、房屋完好等級評定的有關(guān)規(guī)定，房屋完損等級是用來檢查房屋維修養(yǎng)護(hù)情況的一個標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和測算折舊的重要依據(jù)。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建價格。
　　(1)房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項(xiàng)目完好、損壞程度來劃分的，分為下列5類：1)完好房;2)基本完好房;3)一般損壞房;4)嚴(yán)重?fù)p壞房;5)危險房。
　　(2)房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項(xiàng)目為：
　　1)房屋結(jié)構(gòu)組成分為：地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面;
　　2)房屋裝修組成分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修;
　　3)房屋設(shè)備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備(如消防栓、避雷裝置等)。

　　(3)房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：
　　1)完好房：十、九、八成; 2)基本完好房：七、六成;
　　3)一般損壞房：五、四成; 4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房：三成以下。
　　四、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)租房產(chǎn)折舊的有關(guān)規(guī)定如下：
　　(1)計算折舊必須確定房產(chǎn)的價值、使用年限、殘值和清理費(fèi)用，計算公式為：
　　年折舊額=原價X(1-殘值率)÷耐用年限
　　(2)經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為下列4類7等：
　　1)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2)磚混結(jié)構(gòu)一等3)磚混結(jié)構(gòu)二等4)磚木結(jié)構(gòu)一等5)磚木結(jié)構(gòu)二等 6)磚木結(jié)構(gòu)三等7)簡易結(jié)構(gòu) 　　
　　(3)各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：
　　1)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：　　　　生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。
　　2)磚混結(jié)構(gòu)一、二等：　　　生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。
　　3)磚木結(jié)構(gòu)一、二、二等：　生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。
　　4)簡易結(jié)構(gòu)10年。
　　(4)殘值減去清理費(fèi)用，即為殘余價值，其與房屋造價的比例為殘值率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：1)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0;2)磚混結(jié)構(gòu)一等2%;3)磚混結(jié)構(gòu)二等2%;4)磚木結(jié)構(gòu)一等6%;5)磚木結(jié)構(gòu)二等4%;6)磚木結(jié)構(gòu)三等3%; 7)簡易結(jié)構(gòu)。