第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則
　　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述
　　一、房地產(chǎn)估價(jià)原則概述，房地產(chǎn)價(jià)格雖然受許多復(fù)雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動(dòng)過程，仍然存在一些基本規(guī)律。人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)、提煉出一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)的原則
　　二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則有：
　�、侏�(dú)立客觀公正原則
　�、诤戏ㄔ瓌t
　　③最高最佳使用原則
　�、芄纼r(jià)時(shí)點(diǎn)
　　⑤替代原則
　�、拗�(jǐn)慎原則
　　可以把這些原則分為三個(gè)層次：基本原則、普適技術(shù)性原則、特殊原則。獨(dú)立客觀公正是基本原則。而普適性原則(或一般原則)有獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。除了獨(dú)立客觀公正原則外，其余都是技術(shù)性原則，也稱為普適技術(shù)性原則。特殊原則是指謹(jǐn)慎性原則。
　　最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則是相互對(duì)應(yīng)的，普適性原則與特殊原則是相互對(duì)應(yīng)的，因此謹(jǐn)慎原則也屬于技術(shù)性原則。
　　三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用，房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的，同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。房地產(chǎn)估價(jià)原則可以作為估價(jià)時(shí)的指南。評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是否遵守了估價(jià)原則。
　　第二節(jié) 獨(dú)立客觀公正原則
　　獨(dú)立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)值。獨(dú)立的要求是房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)受任何組織或個(gè)人的非法干預(yù)，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)�？陀^的要求是房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)帶著自己的好惡情感偏見、完全從客觀實(shí)際出發(fā)、反映事物的本來面目。公正的要求是房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。
　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依附他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)。所以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是由房地產(chǎn)估價(jià)師為主的自然人出資設(shè)立，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)采取回避原則，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中不受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從外部壓力。
　　第三節(jié) 合法原則
　　合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值。房地產(chǎn)之所以要遵守合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)是上房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，但估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。依法判定的權(quán)益包括依法判定權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體來說遵守合法原則應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：
　　(1)在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)�，F(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。值得注意的是遵守合法原則中不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等規(guī)定，估價(jià)對(duì)象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將作為哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是其評(píng)估價(jià)值應(yīng)與其權(quán)利狀況相匹配，但法律法規(guī)或政策明確規(guī)定不得作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)除外。
　　在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。
　　在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈(zèng)與等。
　　在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。此外，還可將合法原則拓展到對(duì)采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求上。具體說，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用國(guó)家和估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行。

　　第四節(jié) 最高最佳使用原則
　　最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。 　　
　　最高最佳使用原則與合法原則的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定能符合最高最佳使用原則的全部要求，遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對(duì)合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對(duì)合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。
　　最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：
　�、僮罴延猛�;
　　②最佳規(guī)模;
　�、圩罴鸭�約度。
　　尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個(gè)方面依序篩選：
　　(1)法律上的許可性。
　　(2)技術(shù)上的可能性。
　　(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。
　　(4)價(jià)值是否最大。
　　收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。收益遞增遞減原理揭示的一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律。揭示的第二種關(guān)系是所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系也叫做規(guī)模收益(三種可能：產(chǎn)出量增加比例與投入量增加比例相同;產(chǎn)出量增加比例大于投入量增加比例;產(chǎn)出量增加比例小于投入量增加比例)。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)一般是先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。
　　適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。 　　
　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。
　　當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：
　　(1)保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。
　　(2)裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。
　　(3)轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。
　　(4)重新開發(fā)前提。認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。
　　(5)上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。除了第一種外，不能以其中一個(gè)可行，就判斷該種估價(jià)前提就為最高最佳使用，而是將它與其他幾種可行的估價(jià)前提進(jìn)行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。
　　第五節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價(jià)師隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。
　　遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值就算是遵守了，更本質(zhì)的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了評(píng)估價(jià)值之后，再把它定義在某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。在評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，通常將估價(jià)人員實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期 (估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日) 內(nèi)的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。因此在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭，確定了估價(jià)目的，其他便可以根據(jù)其來確定。
　　不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是過去時(shí)，估價(jià)對(duì)象也是過去時(shí)。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是現(xiàn)在時(shí)，但估價(jià)對(duì)象可以是過去時(shí)，現(xiàn)在時(shí)，未來時(shí)。當(dāng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是未來時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也是未來時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況也是未來時(shí)。
　　在評(píng)估拆遷中調(diào)換房屋為期房時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)應(yīng)注意：估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日或拆遷實(shí)施之日。估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)以協(xié)議中約定為準(zhǔn)，評(píng)估價(jià)值或商定價(jià)格不應(yīng)在將來期房換成現(xiàn)房時(shí)，因市場(chǎng)狀況變化了就調(diào)整，只有交付的房屋狀況與協(xié)議中有出入時(shí)，才應(yīng)對(duì)評(píng)估價(jià)值或設(shè)定價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
　　第六節(jié) 替代原則
　　替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指其實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。具體一點(diǎn)說，類似房地產(chǎn)是在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相當(dāng)，并與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。
　　替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列兩點(diǎn)：
　　(1)如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)并已知其價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
　　(2)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。
　　第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則
　　謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可能受到的限制，未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)與損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。在估價(jià)過程中如果面臨是確定性因素則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進(jìn)行估價(jià)。