2012年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理練習(xí)題90
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-22
4.
「正確答案」：
正確答案：該家庭每月用于住房支出的數(shù)額A=10000×35%=3500（元）
i=6%/12=0.5%
n=10×12=120（月）
最高貸款額P=A×{|（1+i）n-1|/|i（1+i）n|}
P=3500×{[（1+0.5%）120-1]/[0.5%（1+0.5%）120]）=315257.07（元）
參見教材P159
5.
「正確答案」：
正確答案：已知銀行存款月利率為6%/12=0.5%，n=12，為便于計(jì)算，將其換算為復(fù)利利率，運(yùn)用公式i1=[（1+i2）n-1]÷n，（其中，i1為單利，i2為復(fù)利）可得銀行存款復(fù)利月利率為0.487%.
該家庭前5年存款的本息和為：
F=9600×50%/0.487%[（1+0.487%）12×5-1]×（1+0.487%）=335181.36（元）
10年內(nèi)該家庭可償還貸款現(xiàn)值為：
P=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}（當(dāng)i≠s時(shí)）
貸款月利率i為9%/12=0.75%
s=0.6%
A1=9600×40%=3840（元），n=12×10=120（月）
P=9600×40%/（0.75%-0.6%）[1-（1.006/1.0075）120]=419126.17（元）
所以，該家庭有償還能力的住房?jī)r(jià)格應(yīng)控制在：
335181.36+419126.17=754307.53（元）
住房面積：754307.53/9600=78.57（㎡）
參見教材P159
6.
「正確答案」：
正確答案：（1）已知P=800萬元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8
（2）由A1=P×（i-s）/（1-[（1+s）/（1+i）]n）可得
A1=800×（27%-10%）/{1-[（1+10%）/（1+27%）]20）=144.14（萬元）
（3）利用公式At=A1（1+s）t-1，可得A8=144.14×（1+10%）8-1=280.89（萬元）
該寫字樓第八年的凈租金收入達(dá)到280.89萬元以上時(shí)，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求。
說明：此題是用計(jì)算等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式來求解，仍可套用收益法中凈收益按一定比率遞增公式計(jì)算，僅需將該公式中的g換成s、Y換成i即可。通過這種對(duì)比學(xué)習(xí)，只要記住收益法中若干公式即可，不用再去記憶《開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》教材中有關(guān)資金等效值和復(fù)利計(jì)算的公式，化繁就簡(jiǎn)，事半功倍。
參見教材P161
答案解析：先用收益法中凈收益按一定比率遞增公式算出第一年的凈收益（這里指“年租金”A），再利用年租金每年上漲的公式At=A1（1+s）t-1可求出任意年份的年租金。
「答疑編號(hào)10137245」
7.
「正確答案」：
正確答案：（1）已知P=9500×120×70%=798000（元），n=15×12=180（月）
t=6×12=72（月），i=6%/12=0.5%
（2）A=P×[i（1+i）n]/[（1+i）n-1]=798000×0.5%×（1+0.5%）180/[（1+0.5%）180-1]=6733.98（元）
（3）第10年初擬一次償還的金額為：
P10=A/i[1-1/（1+i）t]=6733.98/0.5%[1-1/（1+0.5%）72]=406325.08（元）
第10年初一次償還的金額為406325元。
參見教材P159
答案解析：解題思路：據(jù)題意是按月等額還款，選用凈收益每年不變有限年期公式，將其中的報(bào)酬率Y換成i，求出每月等額還款數(shù)4.畫出現(xiàn)金流量圖，將“第10年初”看作計(jì)息起點(diǎn)0，第10年末就是1點(diǎn)，以此類推，第15年末的標(biāo)記點(diǎn)為6，則t=6×12=72（月），注意t=5×12=60（月）的表述是錯(cuò)誤的。這也是在本門教材中一個(gè)難點(diǎn)和容易出錯(cuò)的點(diǎn)，一定要注意選對(duì)計(jì)息期的起點(diǎn)和終點(diǎn)。
「答疑編號(hào)10137246」
