2012年房估師考試經營與管理練習題20
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-02-21
一、計算題
1.某酒店投資采用銀行貸款，年利率為12%，估計一年建成，交付使用后，當年可獲得凈收益50萬元，以后逐年增加15%，要求10年凈收益回收貸款的本利和，問該酒店建造時總投資應控制在多少萬元？（設投資發(fā)生在年初，收益發(fā)生在年末）
「答案」
該酒店第一年末的凈收益現值為：
P=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}
=50/（12%-15%）{1-[（1+15%）/（1+12%）]10}=504.27萬元
該酒店總投資=50427/（1+12%）=450.24萬元
二、案例題
某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權，已知建筑容積率為1.6，規(guī)劃建設用地面積為40000平米，建造成本為1400元/平米，專業(yè)人員費用為建造成本的8%，管理費用為土地成本\建造成本及專業(yè)人員費用之和的5%，貸款利率為12%，開發(fā)建設周期為3年，（其中準備期6個月，建設期為24個月，銷售期為6個月，）土地成本在項目開始時一次投入，建造成本\專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入，如果項目建成后的市場銷售價格為4700元/平米，出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%，問開發(fā)商成本利潤率是多少？
「答案」
（1）項目總開發(fā)價值：
項目總建筑面積：40000×1.6=64000平米
總銷售收入：4700×46000=30080萬元
銷售稅費：30080×6.5%=1955.2萬元
項目總開發(fā)價值：30080-1955.2=28124.8萬元
（2）項目總開發(fā)成本：
土地成本：1000×64000=6400萬元
建造成本：1400×64000=8960萬元
專業(yè)人員費用：8960×8%=716.8萬元
管理費用：（6400+8960+716.8）×5%=803.84萬元
財務費用：
A土地成本利息：6400×[（1+12%）3-1]=2591.54萬元
B建造成本\專業(yè)人員費用\管理費用利息：
（8960+716.8+803.84）×[（1+12%）（2/2+0.5）-1]=1942.03萬元
C財務費用總計：2591.54+1942.03=4533.57萬元
銷售費用：30080×2.5%=752萬元
總開發(fā)成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元
（3）開發(fā)商成本利潤率：
開發(fā)商利潤：28124.8-22166.21=5958.59萬元
開發(fā)商成本利潤率：5958.59/22166.21×100%=26.88%
