一、問答題

    （一）據(jù)題可知，該市規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，按目前各地一般做法，首先應(yīng)由國土管理部門按該市規(guī)劃將土地進(jìn)行置換，再由土地儲(chǔ)備中心實(shí)施拆遷整理，在明確規(guī)劃使用條件后進(jìn)行土地使用權(quán)出讓，有意向的房地產(chǎn)開發(fā)商可運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對地價(jià)進(jìn)行評估，并預(yù)測開發(fā)效益。在這樣的前提下，開發(fā)商不可能在劃撥的國有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，只能從國有土地所有者手中才能通過有償出讓方式取得有限期的土地使用權(quán)，并按規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，因此不必要與該正常生產(chǎn)的工廠打交道，也無需了解目前該國有土地的使用情況。房地產(chǎn)開發(fā)商如請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益，應(yīng)搜集的資料主要如下。

    1.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)（7 672 m2國有土地）的基本情況，應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況，特別重要的是規(guī)劃限制條件，包括土地用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑后退紅線距離、建筑間距、綠地率、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量、體型、色彩、地面標(biāo)高等。

    2.選擇最佳的開發(fā)利用方式，搜集估算開發(fā)經(jīng)營期的相關(guān)資料，特別重要的是需要搜集為預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所需的資料，可出售面積、售價(jià)，可出租面積、租價(jià)，銷售期、出租期等。

    3.搜集為測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及其他相關(guān)的資料。

    4.目前國有土地使用權(quán)出讓的方式有協(xié)議、拍賣、招標(biāo)及掛牌出讓等，以市場化程度較高的后三種方式為主，近來特別以掛牌出讓為多，因此還需要了解當(dāng)?shù)貒�有土地使用�?quán)出讓情況，當(dāng)?shù)亟�期房地產(chǎn)市場情況，當(dāng)?shù)刂饕�競爭對手情況等。

    （二）解法一：1.甲公司可能會(huì)提出如下要求。

    （1）要求按改造、裝修后的辦公樓市場價(jià)值進(jìn)行評估；（2）對該辦公樓的改造、重新裝修費(fèi)用支出進(jìn)行評估；（3）對該辦公樓的承租人的損失大小進(jìn)行評估。

    2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以做出的答復(fù)如下。

    （1）該宗房地產(chǎn)應(yīng)按改造之前原法定用途即標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房進(jìn)行評估，并且評估價(jià)格中不應(yīng)包括改造、裝修為辦公樓的費(fèi)用支出，但可按工業(yè)用途評估時(shí)，另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償；

    （2）對當(dāng)前辦公樓承租人的損失應(yīng)由甲公司與承租人協(xié)商解決；

    （3）如果經(jīng)拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)認(rèn)可，也可以按改造以后的辦公用途進(jìn)行評估（評估中應(yīng)注意土地使用權(quán)性質(zhì)是行政劃撥還是有償出讓的區(qū)別），還可以對辦公樓承租人的損失進(jìn)行評估。

    解法二：

    1.甲公司可能提出的要求如下。

    （1）按改造后的辦公用途市場價(jià)值進(jìn)行評估；

    （2）對辦公樓承租人損失進(jìn)行評估；

    （3）對裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評估。

    2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)如下。

    （1）應(yīng)按改造前工業(yè)用途評估，評估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失，按工業(yè)用途評估時(shí)可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

    （2）經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

    （3）對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

    （三）

    1.應(yīng)采用的估價(jià)技術(shù)路線。

    采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費(fèi)用（征地或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期費(fèi)用）分別估價(jià)再綜合的方法，可用成本法、比較法；也可采用先假設(shè)估價(jià)對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法、比較法、收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額中減去土地出讓金的方法。

    2.對該房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)如下。

    （1）估價(jià)目的：為委托人以估價(jià)對象為抵押物（債務(wù)履行擔(dān)保物）向銀行（抵押權(quán)人）申請抵押貸款提供抵押物（擔(dān)保物）市場價(jià)值參考。

    （2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：因設(shè)定抵押時(shí)點(diǎn)在評估時(shí)是不確定的，一般仍為勘查現(xiàn)場的某一天為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

    （3）確認(rèn)估價(jià)對象為可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。

    （4）把握市場、選取參數(shù)和預(yù)測謹(jǐn)慎。

    （5）報(bào)告中說明主要風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對價(jià)值產(chǎn)生的影響。

    二、單項(xiàng)選擇題

    （一）1.A 2.B 3.C 4.D（二）5.D 6.B 7.A（三）8.A 9.D 10.B

    （三）

    1.甲、乙的分配方案均不合理。

    2.甲應(yīng)分得1 395萬元，乙應(yīng)分得1 367.1萬元。

    3.因?yàn)椋�如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價(jià)款2 790萬元，雙方可各分得1 395萬元；由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1 395萬元，乙尚可獲得1 367.1萬元。

    二、單項(xiàng)選擇題

    （一）1.C2.A3.B

    （二）4.C5.B6.D7.C

    （三）8.B9.D10.B

    三、本題有如下錯(cuò)誤。并應(yīng)改正

    1.關(guān)于結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算有誤，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)差價(jià)的比率1：1.4，且建筑面積不能按700 m2計(jì)算，應(yīng)按420 m2計(jì)算，所以結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算應(yīng)為：

    920×（1.4-1）×420=154 560（元）=15.456（萬元）

    2.新增建筑面積成本計(jì)算有誤，因?yàn)樾略鼋ㄖ�面積為280 m2，而不是700 m2，所以新增建筑面積的成本計(jì)算應(yīng)為：

    920×1.4×280=360 640（元）=36.064（萬元）

    3.補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算有誤，因?yàn)椴荒苡媒ㄖ�密�?0%，而應(yīng)用建筑容積率2.5，所以補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算應(yīng)為：

    4.三項(xiàng)合計(jì)，計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)為：

    15.456+36.064+50.4=101.92（萬元）。