預(yù)算中要為不可預(yù)見費用的支出預(yù)留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會使供暖的強度加大、時間延長，而對燃料需求的增加

    往往會導(dǎo)致燃料價格上漲，從而會進一步增加燃料費用支出的負(fù)擔(dān)，從而使物業(yè)的燃料費預(yù)算超支。其他與季節(jié)相關(guān)的費用增長，如掃

    雪費用增加，也會影響到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。當(dāng)這些額外費用支出與預(yù)算中預(yù)計的相關(guān)費用支出不相匹配時，物業(yè)管理企業(yè)就要對其

    他預(yù)期有費用支出進行分析，看是否可以從其他預(yù)算費用中挪用一部分來支付與季節(jié)相關(guān)的額外費用支出的部分或全部，否則就要動用準(zhǔn)備金。

    為了編制年度運營預(yù)算，物業(yè)管理企業(yè)常常要對以前若干年的物業(yè)收支狀況進行認(rèn)真的分析，對于在來年可能要出現(xiàn)的情況（如由

    于大規(guī)模裝修改造，臨時降低了入住率），要予以認(rèn)真的考慮，并在預(yù)算中盡量體現(xiàn)這些可能的變化。年度運營預(yù)算除了令業(yè)主了解未

    來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對來年的有關(guān)估計對個別的預(yù)算項目做出

    適當(dāng)調(diào)整的機會。通過分析預(yù)算中的每一個收支項目，物業(yè)管理企

    業(yè)就可以對各項預(yù)計的收入和費用項目對物業(yè)表現(xiàn)影響的程度做出判斷，找出主要影響因素，以便在日后的物業(yè)管理過程中實施有效

    的控制。通過預(yù)算的編制，還可以在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就來年有關(guān)物業(yè)的收支安排達成公識，以避免雙方在預(yù)算實施的過程中

    產(chǎn)生矛盾。在預(yù)算中，如果收入和費用較上年度有較大的變化，就要做出合理的說明。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主提供運營報告時，在預(yù)算中就要按

    月安排各項收支計劃，這就涉及到如何將年度預(yù)算收支在各個月間合理分配的問題。在大多數(shù)情況下，如果某些費用支出在每個月之

    間變化不大，則可以分成十二等份；有些季節(jié)性發(fā)生的費用，在月和月之間有較大的差異，所以，在編制預(yù)算的過程中，需要在業(yè)主

    和物業(yè)管理企業(yè)之間就這些季節(jié)性費用的分配達成共識。年度運營預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的重要參考資料，然而實

    際的經(jīng)營收入和費用支出，可能會隨著時間的進展與預(yù)算數(shù)據(jù)有很大的出入。為了彌補這些差異，物業(yè)管理企業(yè)有時不會隨著時間的

    進展準(zhǔn)備季度預(yù)算，并從中反映出對原年度預(yù)算中某些初始估計的調(diào)整過程。季度預(yù)算一般比年度預(yù)算更為準(zhǔn)確，因為預(yù)測的內(nèi)容從

    時間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預(yù)算大致是一個季節(jié)的時間長度，所以對季節(jié)性收支的估計就會更加準(zhǔn)確。為了更

    好地發(fā)揮預(yù)算在物業(yè)管理過程中的指導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)有時還會進一步將預(yù)算分解為月預(yù)算，以便更加貼近實際、更具操作性。

    ㈡ 資本支出預(yù)算

    物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實際上是業(yè)主向物業(yè)再次進行資本投入的過程。與此有關(guān)的支出，一般稱為資本支出。很顯然，

    物業(yè)的大規(guī)模維修或更新改造的時間間隔比較長，但每次需投入的資金數(shù)量卻很大，為了使物業(yè)的資本支出有一個穩(wěn)定的來源，且不

    對物業(yè)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流產(chǎn)生過大的影響，就需要在日常的經(jīng)營過程中逐漸積累這項資金。

    建立準(zhǔn)備金基金，是為物業(yè)資本支出準(zhǔn)備資金的慣例作法。資本支出預(yù)算的目的，就是要對每月應(yīng)向準(zhǔn)備基金存入多少資金做出

    科學(xué)合理的估計。從原則上來說；物業(yè)管理企業(yè)將未來大修或更新改造的所需的投資額（資本支出額）除以月份數(shù)，就可得到每月應(yīng)向

    準(zhǔn)備金基金存入資金的數(shù)量。然而，基金通常是在數(shù)年的時間內(nèi)逐漸積累起來的，因此，必須考慮通貨膨脹對基金支付能力的影響。

    如果所積累的準(zhǔn)備金基金所賺取的利息收入不能抵消通貨膨脹所帶來的影響，則預(yù)計的準(zhǔn)備金基金總量將不足以支付未來實際的大修

    或更新改造過程中所需的投資。此外，材料價格的上漲幅度，可能還會高于通貨膨脹率，所以每月向準(zhǔn)備基金投放的資金數(shù)量應(yīng)適當(dāng)增加，以使該基金的余額與未來的實際需要額相匹配。

    ㈢ 長期預(yù)算

    使用資本支出預(yù)算，常常需要物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主制定一個長期的預(yù)算，以說明未來5年甚至更長時間內(nèi)（物業(yè)經(jīng)濟壽命年限內(nèi)），

    物業(yè)的經(jīng)營收入與費用的關(guān)系。由于對未來若干年所進行的長期預(yù)測，很難像對一年后的短期預(yù)測那樣準(zhǔn)確，這種長期預(yù)算的詳細(xì)與準(zhǔn)確程度低于年度運營預(yù)算。

    長期預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化；它可以闡明業(yè)主整個物業(yè)投資計劃中預(yù)計的財務(wù)收

    益、市場策略和預(yù)計的可能市場變化。長期預(yù)算表明預(yù)計的經(jīng)營收入、費用支出和準(zhǔn)備金基金的來源。對于大型的長期投資項目，由

    于財務(wù)安排的原因，業(yè)主往往在物業(yè)持有期的初始階段對物業(yè)的凈運營收入有特殊的要求。通常的情況是，物業(yè)持有期間的前若干年主要是收回投資，后面年份中所獲得的收益才是業(yè)主的投資收益。

    四、收益性物業(yè)財務(wù)收支報告

    編制財務(wù)收支報告是物業(yè)管理企業(yè)的一項重要工作內(nèi)容。除了在財務(wù)收支發(fā)生時計入分類賬（分戶賬）或計算機文件外，物業(yè)管理

    企業(yè)還要保留所有的收據(jù)、銀行月結(jié)單和注銷支票、購貨訂單復(fù)印件和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)付款的收據(jù)存根。有關(guān)這些記錄必須定期

    向物業(yè)的業(yè)主報告，一般是每月一次。此外，可能還要向租戶以清單的方式報告物業(yè)管理過程中支出的費用的情況、保證金儲存利息收入明細(xì)、損失估計和其他與物業(yè)已出租空間相關(guān)的財務(wù)事項。物

    業(yè)管理公司必須保留這些記錄并就物業(yè)的整體或部分編制有關(guān)報告。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)為一個業(yè)主管理多項物業(yè)時，可能還要向業(yè)主

    提供有關(guān)這些物業(yè)的綜合報告。對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是租金清單，也是物業(yè)管

    理企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主提供的一系列報告之一。該租金清單一般要記錄租戶名稱、其所承租的單元或面積數(shù)量、租金標(biāo)準(zhǔn)和租期等，租

    金清單上還要注明每個租戶是否已支付了當(dāng)月的租金。如果某些經(jīng)營費用是按租金的一定比例代收的，拖欠或已經(jīng)繳納的數(shù)量也要在

    租金清單上體現(xiàn)出來。如果與租金清單有關(guān)的信息是計算機化的信息，那么其基礎(chǔ)信息的記錄也可以采用不同的參數(shù)模式，以便能方便地編寫向業(yè)主定期提供的"空置分析報告"、 "毀約或拖欠租金報告"和"租約期滿報告"等。

    物業(yè)管理企業(yè)對每一個物業(yè)出租單元都還有一個分類賬，該分

    類帳一般要記錄租戶名稱或姓名、電話號碼、出租單元的具體位置、租金標(biāo)準(zhǔn)、每月的最后收租期限、繳納保證金數(shù)量、承租起始日期、

    租期、經(jīng)常（發(fā)生）收費、代收代繳費用和其他在租約條款中規(guī)定的費用。分類賬的形式即可以采用行業(yè)通行的作法，也可以自行設(shè)計。

    物業(yè)管理企業(yè)一般每月要給租戶一個租金賬單，在上面說明要繳納的租金數(shù)量和按租金比例計算的代收代繳費用。但如果每個月

    的租金不變，也可不給租戶租金賬單。收到租戶的租金后，要給租戶一個收款憑證。

    在物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的報告中，應(yīng)首先有一個包括租金

    清單、空置情況和拖欠或收租損失報告等內(nèi)容的經(jīng)營概況介紹，這

    是物業(yè)在報告期有關(guān)經(jīng)營收入和費用支出的概要性報告，重點說明

    業(yè)主可獲得的凈經(jīng)營收入。

    還要向業(yè)主提交有關(guān)經(jīng)營情況的分析報告，這是物業(yè)管理企業(yè)

    和業(yè)主相互溝通的重要方式，對于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間更好地

    配合工作，尤其是在物業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難時雙方能同舟共濟很有幫助。

    該報告主要用來解釋實際收支與初期預(yù)算中有關(guān)數(shù)字的差異或變化

    情況以及產(chǎn)生這些變化的原因，如果實際收入或支出較預(yù)算中有關(guān)

    數(shù)字的變化較大，物業(yè)管理企業(yè)還要和業(yè)主一起開會，當(dāng)面做出解

    釋。但如果變化很小，也可以不提供分析報告，但物業(yè)管理企業(yè)要

    向業(yè)主就當(dāng)前物業(yè)經(jīng)營狀況進行口頭介紹，對物業(yè)經(jīng)營的未來發(fā)展

    進行簡要分析。