第五節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)用的測算與財務(wù)報告

    在物業(yè)管理中，會涉及到各種類型的經(jīng)營收入和費(fèi)用支出項(xiàng)目，這些收支項(xiàng)目，往往要按照有關(guān)合同的規(guī)定及時支付或收取。對于

    收益性物業(yè)來說，業(yè)主的主要目標(biāo)，就是使其所持有物業(yè)的凈經(jīng)營入最大化。為此，對于受業(yè)主委托承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理

    企業(yè)來說，要通過科學(xué)的財務(wù)管理工作，及時收取有關(guān)應(yīng)收取的收入，嚴(yán)格控制物業(yè)管理費(fèi)用的支出，并準(zhǔn)確記錄與物業(yè)管理有關(guān)的

    各項(xiàng)經(jīng)營收入和費(fèi)用支出，以使業(yè)主的利益得到最大限度的保障。對于大多數(shù)用于出租經(jīng)營的收益性物業(yè)，各項(xiàng)經(jīng)營收入和費(fèi)用支出主要與日常經(jīng)營、準(zhǔn)備金或保證基金相關(guān)。財務(wù)管理要求物業(yè)管理

    企業(yè)按照會計(jì)制度的要求，準(zhǔn)確記錄各項(xiàng)應(yīng)收或應(yīng)支款項(xiàng)，并將其作為物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主呈交有關(guān)報告的依據(jù)，作為以預(yù)算方式對物業(yè)未來收支做出預(yù)測和安排的基礎(chǔ)。

    有效財務(wù)管理，還要求不斷地對物業(yè)的收支狀況進(jìn)行分析。一般說來，物業(yè)在經(jīng)營過程中的收入水平必須高于費(fèi)用支出的水平，

    這樣才能獲得一個正常的凈現(xiàn)金流。如果費(fèi)用支出超過了收入，就要分析其原因，及時采取有關(guān)措施，以使這種狀況盡快得到改觀。所以，使收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入最大化的關(guān)鍵，是對物業(yè)經(jīng)營收入

    和費(fèi)用支出狀況做出準(zhǔn)確合理的評估。

    一、收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估

    對于收益性物業(yè)投資而言，衡量其獲利能力大小的標(biāo)準(zhǔn)只有一個，即為投資者所帶來的凈經(jīng)營收入的大小。而對于收租物業(yè)，該

    凈經(jīng)營收入的大小，主要取決于物業(yè)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

    ㈠ 現(xiàn)金流

    從事物業(yè)管理工作的專業(yè)人員，通常使用其特定的專業(yè)術(shù)語，來描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類型的收入和費(fèi)用項(xiàng)目，這些術(shù)語包括：

    ⑴ 潛在毛租金收入

    物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。一旦建立起這個

    潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個月的報告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的變化或可出租

    面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入；它只是在建筑物全部出租且所有的租戶均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。

    ⑵ 空置和收租損失

    實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，

    二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期（通常為一

    個月）實(shí)際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計(jì)入收入項(xiàng)目下，

    只有最終不予支付的租金才是實(shí)際的租金損失。此外，空置雖然減少收入，但不是損失。物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任催收欠繳的租金。然而，

    如果拖欠租金的租戶拒絕繳納租金，物業(yè)管理企業(yè)就可以委托專業(yè)代理機(jī)構(gòu)催收此項(xiàng)租金，或通過必要的法律程序強(qiáng)制租戶履行繳納租金的義務(wù)。