第一章　房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資的概念、形式、風(fēng)險(xiǎn)及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。
第一節(jié)　投資與房地產(chǎn)投資
一、投資
(一)投資的概念
(二)投資的分類
1.短期投資和長期投資
2.直接投資和間接投資
3.金融投資和實(shí)物投資
4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資
(三)投資的特性
(四)投資的作用
1.投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力
2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)
3.投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高
4.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往
二、房地產(chǎn)投資
(一)房地產(chǎn)投資及其目的
1.房地產(chǎn)投資的概念
2.房地產(chǎn)投資的目的
(二)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)
1.區(qū)位選擇異常重要
2.適于進(jìn)行長期投資
3.需要適時(shí)的更新改造投資
4.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
5.變現(xiàn)性差
6.易受政策影響
7.依賴專業(yè)管理
8.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移
(三)房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型
1.居住物業(yè)
2.商業(yè)物業(yè)
3.工業(yè)物業(yè)
4.酒店與休閑娛樂設(shè)施
5.特殊物業(yè)
第二節(jié)　房地產(chǎn)投資的形式與利弊
一、房地產(chǎn)直接投資
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資
(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資
二、房地產(chǎn)間接投資
(一)投資房地產(chǎn)企業(yè)骨片或債券
(二)投資房地產(chǎn)投資信托基金
(三)購買住房抵押支持證券
三、房地產(chǎn)投資的利弊
(一)房地產(chǎn)投資之利
1.相對較高的收益水平
2.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
3.能抵消通貨膨脹的影響
4.提高投資者的資信等級
(二)房地產(chǎn)投資之弊
1.投資數(shù)額巨大
2.投資回收周期較長
3.需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)
第三節(jié)　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念
(一)風(fēng)險(xiǎn)的定義
(二)風(fēng)險(xiǎn)分析的目的
二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
(一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
(二)市場供求風(fēng)險(xiǎn)
(三)周期風(fēng)險(xiǎn)
(四)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
(五)利率風(fēng)險(xiǎn)
(六)政策風(fēng)險(xiǎn)
(七)政治風(fēng)險(xiǎn)
(八)或然損失風(fēng)險(xiǎn)
三、房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
(二)未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)
(三)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
(四)比較風(fēng)險(xiǎn)
(五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
(六)持有期風(fēng)險(xiǎn)
四、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響
第四節(jié)　風(fēng)險(xiǎn)與投資組合
一、投資組合理論
二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型
考試要求
1.了解投資的概念、分類、特性和作用
2.掌握房地產(chǎn)投資及其目的、特點(diǎn)、和房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型
3.掌握房地產(chǎn)直接投資
4.掌握房地產(chǎn)間接投資
5.熟悉房地產(chǎn)投資的利弊
6.掌握房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)
7.了解風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

第二章　房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、市場運(yùn)行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)　房地產(chǎn)市場概述
一、房地產(chǎn)市場的概念
二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境
三、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量
(一)金融業(yè)的發(fā)展
(二)信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善
(三)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
(四)人文環(huán)境的變化
(五)自然環(huán)境的變化
(六)政治制度的變遷
四、房地產(chǎn)市場的參與者
(一)土地所有者或當(dāng)前的土地使用者
(二)開發(fā)商
(三)政府及政府機(jī)構(gòu)
(四)金融機(jī)構(gòu)
(五)建筑承包商
(六)專業(yè)顧問
1.建筑師
2.工程師
3.會計(jì)師
4.造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師
5.房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
6.律師
(七)消費(fèi)者或買家
第二節(jié)　房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)
一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)
二、房地產(chǎn)市場細(xì)分
(一)按地域范圍細(xì)分
(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分
(三)按存量增量細(xì)分
(四)按交易形式細(xì)分
(五)按目標(biāo)市場細(xì)分
三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)
(一)供給指標(biāo)
(二)需求指標(biāo)
(三)市場交易指標(biāo)
第三節(jié)　房地產(chǎn)市場的特性與功能
一、房地產(chǎn)市場的特性
(一)市場供給的壟斷性
(二)市場需求的廣泛性和多樣性
(三)市場交易的復(fù)雜性
(四)市場價(jià)格與位置密切相關(guān)
(五)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性
(六)市場信息的不對稱性
二、房地產(chǎn)市場的功能
(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益
(二)顯示房地產(chǎn)市場需求變化
(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化
1.建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變原來物業(yè)的使用方式
2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化
(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃
(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化
第四節(jié)　房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律
一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
(一)房地產(chǎn)空間市場
(二)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
(三)房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)
二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)
(一)房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義
(二)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因
(三)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容
(四)分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動的新觀念
(五)房地產(chǎn)市場的自然周期
(六)房地產(chǎn)市場的投資周期
(七)房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系
三、房地產(chǎn)泡沫與過熱
(一)房地產(chǎn)泡沫及成因
1.房地產(chǎn)泡沫的定義
2.房地產(chǎn)泡沫的成因
(二)“過度開發(fā)”及誘因
1.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)
2.過度開發(fā)的誘因
(三)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
1.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
2.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系
(四)房地產(chǎn)泡沫的衡量
第五節(jié)　政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)
一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性
(一)房地產(chǎn)市場失靈
(二)住房問題和住房保障
(三)宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)
(四)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動
(五)房地產(chǎn)市場非均衡
二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段
(一)土地供應(yīng)政策
(二)金融政策
(三)住房政策
(四)城市規(guī)劃
(五)地價(jià)政策
(六)稅收政策
(七)租金控制
三、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施
(一)健全市場準(zhǔn)入制度
(二)推動行業(yè)誠信體系建設(shè)
(三)規(guī)范交易程序
(四)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理
考試要求
1.掌握房地產(chǎn)市場的概念、運(yùn)行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量和房地產(chǎn)市場的參與者
2.掌握房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)
3.掌握房地產(chǎn)市場的特性與功能
4.熟悉房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
5.掌握房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)
6.了解房地產(chǎn)泡沫與過熱
7.了解政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)