遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象用于最高最佳使用為前提估價。

　　房地產(chǎn)估價中所確定的價值，實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，而房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值是在房地產(chǎn)的使用過程中實現(xiàn)的。最高最佳使用原則要求在估價時應(yīng)確定估價對象處于最高最佳使用狀態(tài)時的價值，因此最高最佳使用原則本身就給我們提供了這樣一個確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的基本思路：在估價時要首先確定房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)，進而才能確定房地產(chǎn)在這種狀態(tài)下的價值。

　　1.2.4.4 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與估價時點原則

　　估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。

　　估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流對其價值影響是不同的。因此，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。在確定估價技術(shù)路線涉及到估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程時，也就要注意到這一點，不能直接將不同時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流直接相加，而要進行資金的時間價值換算以后再相加。

　　估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。因此，在確定估價技術(shù)路線時，就要注意要根據(jù)不同的估價時點確定估價所依據(jù)的房地產(chǎn)市場情況，進而確定在此種房地產(chǎn)市場情況下的房地產(chǎn)總體價格水平。

　　估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價格。例如一宗房地產(chǎn)在其未完工時的狀態(tài)與竣工后的狀態(tài)不同，相應(yīng)地就有不同的價格。在確定估價技術(shù)路線時，就要注意準(zhǔn)確把握估價對象在所規(guī)定的估價時點時的狀態(tài)，進而決定估價對象在該狀態(tài)下的價格內(nèi)涵。

　　1.2.5 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線確定的過程

　　如前所述，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

　　例如，在進行保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估時，應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。這時的估價技術(shù)路線就是：先對保險事故發(fā)生前的估價對象進行估價，再對保險事故發(fā)生后的估價對象進行估價，兩個估價結(jié)果的差額就是保險事故發(fā)生后的損失價值。

　　再以本書后面第3章案例3—2的情況為例，該案例是要確定一大批直管公房的出售基準(zhǔn)價格，采取的估價技術(shù)路線是：先明確價格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價格加上基準(zhǔn)地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價，然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價修正法分別估算建筑物價格和地價，最終確定房屋的基準(zhǔn)售價。

　　一些簡單明確的房地產(chǎn)估價往往比較容易確定估價技術(shù)路線，確定估價技術(shù)路線的過程通�？梢院喕癁檫x擇確定估價方法。而一些比較復(fù)雜的房地產(chǎn)估價則要先明確價格內(nèi)涵、價格形成過程，再據(jù)此理清思路，定下估價技術(shù)路線。

　　1.2.6　幾個概念辯析

　　本講中有以下幾個基本概念：估價技術(shù)路線、估價方法、價值標(biāo)準(zhǔn)、估價目的、估價對象、估價結(jié)論、估價時點。這幾個基本概念的關(guān)系簡單總結(jié)如下，意在拋磚引玉，調(diào)動同學(xué)們的主觀積極性，可以通過自己的學(xué)習(xí)，仁者見仁、智者見智，自己總結(jié)歸納。

　　1.估價目的、估價技術(shù)路線和估價方法關(guān)系。先有估價目的，再有估價技術(shù)路線，然后有估價方法。技術(shù)路線反映的是價格內(nèi)涵和價格形成過程，是比方法更高一個層次的概念，與方法密不可分，不同估價方法對應(yīng)不同技術(shù)路線。

　　2.價值標(biāo)準(zhǔn)、估價目的、估價對象、估價結(jié)論、價格內(nèi)涵關(guān)系。價值標(biāo)準(zhǔn)(公開市場價值標(biāo)準(zhǔn))是估價方法內(nèi)含的一種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，對所有估價方法都有約束力。打個比方，估價目的是過河，估價方法是橋、溜索、涉水、乘船等，估價結(jié)論是到達河對岸。不同的估價目的，即使是同一種估價方法，估價結(jié)論也可能不一樣。價格內(nèi)涵是指房地產(chǎn)價格的含義和具體內(nèi)容，估價結(jié)論是價格內(nèi)涵的外在表現(xiàn)形式。

　　3.僅就過河這件事來說，各種過河方法都是可以的，沒有優(yōu)劣高下之分，但對于不同的人來說(這里的人指估價對象)，可能就有一定匹配、適用關(guān)系，比如，老人、孩子、婦女不宜涉水過河，膽小之人不宜用溜索過河等。